Carnet Numérique du Logement : La transition énergétique s’invite dans le secteur de l’Immobilier.

1 – Le Carnet Numérique du Logement ?

Projet émanant du Ministère de la Transition écologique & solidaire, le Carnet Numérique du Logement a subi bien despéripéties juridiques.  Il est introduit en 2015 dans le cadre de la Loi de Transition Energétique, mais le décret d’application ne verra jamais le jour. Il n’est toutefois pas complètement oublié puisqu’il fera l’objet d’une expérimentation deux années plus tard par 11 porteurs de projets via le Plan de Transition Numérique du Bâtiment. Fort d’un retour d’expérience positif, la mesure est alors réintroduite dans le projet de Loi Evolution du Logement et Aménagement Numérique (ELAN). Le projet est finalement rendu obligatoire par la promulgation de la Loi ELAN le 23 novembre 2018. 

Comme son nom l’indique, le Carnet Numérique du Logement est un dossier sous format numérique qui intégrera les informations nécessaires à la réalisation d’un triple objectif : la bonne utilisation du Logement, l’entretien et l’amélioration de la performance énergétique. 

Qu’ils soient privés ou sociaux, neufs ou existants, tous les locaux destinés à l’habitation seront concernés.

Le Carnet Numérique du Logement a donc été pensé et rendu obligatoire dans un souci d’information, de suivi et d’entretien du Logement. Il « permet de connaître l’état du Logement et du bâtiment, lorsque le Logement est soumis au statut de la copropriété, ainsi que le fonctionnement de leurs équipements et d’accompagner l’amélioration progressive de leur performance environnementale » *

Attention à ne pas se méprendre sur la formulation du texte de Loi. Le Carnet Numérique du Logement ne concernera pas exclusivement les logements soumis au statut de la copropriété. Il renseignera sur l’état du Logement et en sussur l’état du bâtiment dans le seul cas où il s’agirait d’une copropriété. Dans ces conditions, le Carnet devra comporter des informations supplémentaires sur l’immeuble et les parties communes telles que la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété, le montant des charges etc. 

En d’autres termes, le Carnet Numérique du Logement opère comme une carte d’identité virtuelle. Il agrège et organise toutes les informations en lien avec un logement en un endroit unique afin que les acquéreurs, les propriétaires et les occupants puissent en optimiser l’utilisation et l’entretien, tout en poursuivant des objectifs-vertueux énergétiques et donc environnementaux. 

2 – Qui est concerné par cette obligation ?

Le Carnet Numérique du Logement se transmet dans une suite logique faisant intervenir tous les acteurs de la chaine immobilière.

Pour les Logements neufs il appartiendra au maître d’ouvrage de l’élaborer et de le remettre à l’acquéreur le jour de la livraison, c’est-à-dire le jour de la remise des clefs.

Maitre d’œuvre, promoteur ou constructeur ? Un simple rappel des définitions permet d’y voir plus clair. Le maitre d’ouvrage est le client pour qui l’ouvrage est construit. Les maîtres d’ouvrages peuvent être des personnes morales de droit public (Etat, collectivités locales), des personnes privées, physiques ou morales (particuliers, société civile) ou des maîtres d’ouvrage professionnels qui font construire selon leur propre programme et financements afin de revendre (cas du promoteur immobilier par exemple). Juridiquement le maitre d’œuvre et le constructeur se distinguent du maitre d’ouvrage et ne sont donc à priori pas débiteur de l’obligation. 

Quant aux logements et immeubles existants, il appartiendra aux propriétaires d’élaborer le Carnet Numérique du Logement et de le remettre à l’acquéreur pour toute mutation qui interviendra à compter du 1^ejanvier 2025.

3 – Quelles sont les informations contenues dans le Carnet Numérique du Logement ? 

La loi est claire, le Carnet Numérique intègre à minima le dossier de diagnostic technique (DDT) et les documents relatifs aux informations de copropriété le cas échéant. Exception faite de son format dématérialisé, rien de bien novateur jusqu’ici puisque le DDT est remis obligatoirement depuis 1996 par le vendeur à l’acquéreur (ou par le bailleur au locataire). Il a pour objectif de protéger les biens, les personnes et l’environnement en portant à leurs connaissances, les informations du logement sur les installations de gaz et d’électricité, la présence d’amiante, de plomb ou encore sur les risques naturels. Néanmoins les informations qui seront intégrées au Carnet Numérique du Logement constitueront un socle minimum légal que rien n’interdit d’enrichir et de personnaliser en fonction des services que l’on souhaite proposer dans un second temps.

Ainsi, la contrainte légale a minimaouvre largement le champ des possibles sur ce qu’il sera utile de stocker dans cet espace numérique. 

4 – Quid de la mise en œuvre opérationnelle du Carnet Numérique du Logement ?

Aujourd’hui, nous sommes dans l’attente du décret d’application de la mesure, lequel devrait paraitre au plus tard en mai 2019. Il est d’ores et déjà établi que les informations intégrées dans ce Carnet seront digitalisées et accessibles par le biais d’un service en ligne. L’opérateur de ce service aura alors l’obligation de se déclarer auprès de la CNIL, ce qui amène la question de la confidentialité et de l’accès aux données. Il conviendra donc de veiller à récolter, stocker et agréger les données dans le respect de la réglementation en vigueur sur la protection des données personnelles. 

5 – Des perspectives de nouvelles offres pour les acteurs de l’Immobilier ?

S’il ne contient – légalement – que peu d’informations, le Carnet Numérique du Logement peut être étendu et enrichi en intégrant nombre de données annexes. Il devient alors un outil pour identifier des offres complémentaires (asset, property, efficacité énergétique ou encore facility management), ouvrant de larges possibilités pour qui saura mobiliser correctement ces informations.

Nous détaillerons très prochainement ces nouvelles offres de services, ainsi que les modalités d’accompagnement proposées par DEKKHA Consulting. Nous vous invitons dès à présent à suivre notre actualité ou à prendre contact avec Nicolas BARROIS, Directeur Associé.                

*Dispositions tirées de l’article 182 de la loi ELAN.